|
На страницу Пред. 1, 2 |
|
|
|
"Пузырь" на рынке недвижимости Швеции лопнул
Несмотря на то что "пузырь" на рынке недвижимости в Швеции больше не растет, это, вероятно, самый крупный "пузырь" в мире, цены в котором увеличились в 6 раз после начала стремительного роста в 1995 г.
Когда в прошлом месяце индикатор цен на жилье SEB, который замеряет разницу между теми, кто считает, что цены будут расти, и теми, кто ожидает их падения, впервые рухнул, эпоха неуклонного роста "пузыря" на рынке жилья в Стокгольме начала подходить к концу.
Динамика цен на недвижимость в Швеции
Теперь кажется, что "жесткие данные" совпадают с "мягкими данными", так как цены на дома в скандинавской стране показали свое первое снижение с весны 2012 г., на 0,2% в месячном исчислении и 2,9% в годовом исчислении.
Рынок недвижимости в крупнейшей скандинавской экономике быстро падает после многих лет роста цен, которые были вызваны главным образом нехваткой жилья и сверхнизкими процентными ставками. Предложение в настоящее время опережает спрос, более строгие правила ипотеки и растущие опасения среди домохозяйств снижают цены. В первую очередь падение наблюдается в сфере элитного жилья в Стокгольме.
Согласно показателям Maklarstatistik цены на квартиры упали на 3% в ноябре вдобавок к падению на 1% в октябре. Ежемесячно цены на жилье падали на 1%, оставаясь неизменными в октябре. Цены на квартиры в Стокгольме упали на 3% в месяц и снизились на 4% по сравнению с предыдущим годом, первое подобное снижение почти за шесть лет.
Хуже того, спад в Стокгольме наиболее драматичен, так как цены на квартиры снижаются на 4,2% последовательно, самые резкое падение с октября 2008 г. и на 6,0% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - самый большой показатель с июня 2009 г.
Неудивительно, что внезапный ценовой крах усилил панику, поскольку продавцы пытаются справиться со взрывом "пузыря". Эта стратегия cработает идеально, потому что ничто так не помогает справиться с избытком на рынке, как массивный поток еще большего объема предложения.
"Более высокие объемы предложения приведут к тому, что у покупателей будет больше возможностей для выбора и будет больше времени для того, чтобы совершить покупку. Поэтому продавцы начинают корректировать свои цены с учетом более жесткой конкуренции, что и снижает цены", - отметил Ханс Флинк из Maklarstatistik.
Рост предложения на рынке недвижимости Швеции
К счастью, агентство Bloomberg сумело найти по крайней мере одного экономиста, который раскопал некоторые "весьма обнадеживающие" признаки среди краха. Андреас Уоллстром, экономист Nordea Bank AB в Стокгольме, отметил, что данные за последние несколько недель с сайта недвижимости Booli "весьма обнадеживают", поскольку они показывают, что цены стабилизировались с середины ноября и до первой недели декабря. По его словам, средние цены за квадратный метр даже несколько выросли как в Стокгольме, так и в стране в целом.
"Наш предварительный прогноз в отношении декабря заключается в том, что цены на жилье останутся неизменными по сравнению с ноябрем. В целом мы прогнозируем относительно стабильные цены на жилье. Чтобы увидеть устойчивый спад цен, вероятно, потребуются изменения в стоимости жилья домохозяйств. Пока ставки по ипотечным кредитам остаются низкими, трудно ждать заметного снижения", - отметил Уоллстром.
Можно вспомнить некоторых аналитиков Bear Stearns, которые в 2008 г. видели аналогичные "довольно обнадеживающие" признаки на рынке жилья США. |
|
|
|
|
|
| Благоприятное время для покупки недвижимости в Скандинавии-) |
|
|
|
|
|
| Tronz, разве нет риска, что и дальше будут немного падать? |
|
|
|
|
|
Плюсы и минусы отмены долевого строительства
Переход от долевого финансирования жилищного строительства к проектному финансированию давно назрел. Долевое финансирование возникло в основных чертах в 80-е годы, в странах, ускоривших свое экономические развитие за счет иностранного капитала.
Начался рост капитализации национальных компаний, рост производительности труда, повышение эффективности и уровня оплаты труда. Началось расширение среднего класса и модернизация финансовой системы. Резко стал расти спрос на массовое жилье. Эти процессы были характерны для некоторых европейских стран и стран Латинской Америки.
В нашей стране долевое финансирование почти двадцать лет является главным способом финансирования жилищного строительства и проблем с этим связанных тоже немало. По данным Минстроя, на 1 июля 2017 года в России насчитывалось более 46 тысяч обманутых дольщиков. Но есть и другие цифры - 122 тысячи. Разница почти в три раза, скорее всего, обусловлена тем, кого посчитали обманутыми. Тех, кто не получил оплаченные квартиры в срок, или тех, кто безвозвратно потерял деньги. В любом случае проблема существует давно и требует своего решения.
Принципиальная разница между долевым финансированием и проектным заключается в распределении рисков между банком, застройщиком и будущим собственником. В целом в долевом финансировании нет ничего плохого. Будущий собственник финансирует стройку, начиная с первого этапа. Застройщик имеет дешевое фондирование на всех этапах строительства, не платит проценты банку и как результат может продавать квартиры дешевле.
На практике так и было, чем раньше покупатель жилья вкладывался, тем дешевле обходилось будущее жилье. Все хорошо, если застройщик или девелопер выполнит все свои обязательства в срок, и с чистой совестью передаст ключи покупателю квартиры. Но совесть не экономическая категория и в экономике не работает. В экономике работает мотивация. И если, что-то идет не так, появляется совсем другая мотивация в том, как распорядиться деньгами дольщиков. Изменения назрели.
Первым этапом стало создание Фонда защиты прав дольщиков. С конца октября все девелоперы, продающие еще не сданные квартиры, начали перечислять в копилку фонда 1,2 процента от суммы каждого договора участия в долевом строительстве. Средства пойдут на достройку проблемных объектов. Вторым шагом будет принятие в соответствующий закон поправок, которые должны вступить в силу с 1 июля 2018 года. Окончательный же переход на проектное финансирование дело нескольких лет.
При проектном финансировании на рынок будут попадать уже готовые квартиры. И покупатель не будет ждать месяцы и годы, чтобы вступить в права собственности. Риск долгостроя и удорожания теперь будет принимать сам застройщик и отчасти банк, который будет финансировать строительство. Там, где риски, там и доходы. В конце девяностых, жилье, купленное на стадии котлована, могло вырасти к моменту сдачи на 40-100%. Сейчас это рост на 10-20%.
После введения проектного финансирования, возможности заработать на таком росте уже не будет. А с учетом того, что российские граждане рассматривают рынок недвижимости как одну из немногих возможностей инвестирования и сохранения сбережений, то лишение их этой возможности заставит искать альтернативные варианты.
Кроме чистой спекуляции останется покупка недвижимости для сдачи в аренду. И здесь есть простор для расширения. Сейчас рынок арендной недвижимости еще не сформировался. Аренда квартиры, особенно в столицах и крупных центрах стоит неоправданно дорого. В среднем квартира при сдаче в аренду окупается за 10-12 лет, что в 2-3 раза быстрее, чем в развитых странах, где рынок жилья давно сбалансирован. В этой сфере цены будут двигаться в разные стороны. Жилье, будет постепенно дорожать, а цены на аренду из-за насыщения рынка, по крайней мере, не будут расти.
Подорожает ли жилье в связи с введением проектного финансирования. Возможно. Всего лишь возможно, так как стоимость массового жилья ограничивается, прежде всего, платежеспособным спросом. А со спросом, в условиях низких темпов экономического роста и увеличения реальных доходов, будут проблемы. И не факт, что удорожание за счет необходимости обслуживать кредиты на строительство приведут к автоматическому росту цен на квартиры.
Скорее всего, мелкие девелоперы уйдут с рынка, а останутся или крупные финансово-устойчивые компании, или те, которые и раньше использовали только свои средства. Внес свою лепту и Центральный Банк, который на "своем поле" поддержал переход к проектному финансированию, и анонсировал ужесточение требований к ипотечным заёмщикам, которые берут кредит с небольшим первоначальным взносом.
В целом модификация законодательства в сфере жилищного строительства, должна иметь положительный эффект. Рост цен будет ограничиваться платежеспособным спросом в условиях низких темпов экономического развития. Снижение ключевой ставки ЦБ РФ, будет иметь двойственное влияние на цены. С одной стороны, снижение ставок по кредитам выдаваемых застройщику, будет удешевлять строительство, а с другой будет способствовать некоторому увеличению спроса, за счет снижения ставок по ипотеке. В сухом остатке максимальное снижение рисков покупателя и исчезновение "обманутых дольщиков", как категории граждан.
Еще один фактор стабилизации цен - насыщение рынка недвижимости. С учетом того что переход на проектное финансирование дело нескольких лет, то вполне возможно, что за это время рынок будет сбалансирован. Позитивным решением было бы не полное запрещение долевого финансирования строительства, а ужесточение требований к застройщикам, которые хотят продавать жилье на этих условиях. Рынок сам определит, какой способ эффективнее с учетом всех рисков. |
|
|
|
|
|
Жилье идет на снижение
Цены на новостройки будут плавно снижаться в 2018 году. Тренд вдвойне подстегивает спрос. Покупателей привлекают одновременно низкие цены на квартиры и ставки по ипотеке.
Это подтверждают исследования покупательских настроений. Так, 74 процента респондентов считают первый квартал 2018 года благоприятным для приобретения недвижимости, свидетельствуют данные опроса портала Domofond.ru. |
|
|
|
|
|
Нейросеть Сбербанка будет оценивать коммерческую недвижимость
Сбербанк разработал искусственный интеллект, способный оценивать недвижимость.
Согласно информации СМИ, Сбербанк запустил сервис по оценке недвижимости, работающий на основе технологий искусственного интеллекта. Он способен оценивать имущество, которое заемщики предлагают в качестве залога при получении кредита.
Известно, что нейросеть использует базу данных с объектами-аналогами, их характеристикой и ценами. В результате система анализирует объект, предложенный клиентом, сравнивает его с другой, похожей недвижимостью и рассчитывает финальную стоимость.
При этом учитывается большое количество различных характеристик, таких как местоположение недвижимости, пешеходный трафик, ценовое зонирование и др. При необходимости специалисты могут внести коррективы в используемые для подбора аналогов характеристики. |
|
|
|
|
|
|
|
|
